전월세 전환율 계산법 — 전세를 월세로 바꿀 때 적정 월세는?

"보증금을 좀 올려드릴 테니 월세를 깎아주세요." 세입자라면 한 번쯤 들어봤을 말이다. 반대로 집주인 입장에서는 월세를 받으면서 보증금을 낮춰달라는 요청이 올 수도 있다. 이럴 때 얼마가 적당한지 판단하는 기준이 되는 게 전월세 전환율이다. 이름은 어렵지만, 개념과 계산식 하나만 알면 계약 전 협상에서 훨씬 유리해진다.

전월세 전환율이 뭐예요?

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 비율이다. 보증금을 일정 금액 줄이는 대신 그 금액만큼 매달 월세로 받는다고 보면 된다. 계산식은 이렇다.

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (줄어든 보증금) × 100

예를 들어 보증금 1억 원을 5천만 원으로 내리면서 월세 30만 원을 받기로 했다면, 연 360만 원 ÷ 5천만 원 = 7.2%가 전환율이다.

법정 전환율 4.5%, 시장 전환율은 5~6%

전환율은 법으로 묶여 있다. 임대인이 마음대로 올리지 못하도록 전환율이 기준금리에 3.5%포인트를 더한 비율을 넘지 못하게 규정한다. 기준금리가 1.0%라면 법적 최대 전환율은 4.5%다.

다만 실제 계약은 보통 5~6% 수준에서 이뤄진다. 법정 상한이 4.5%라고 해서 전부 그 기준으로 거래되는 건 아니다. 인근 단지 시장 전환율이 평균보다 높다면 세입자 입장에선 그만큼 불리한 조건이라는 뜻이다.

적정 월세 계산 예시로 정리

전세 2억 원 집을 월세로 바꾸는 경우를 보자. 전환율 4.5%를 적용하면 연 2억 × 4.5% = 900만 원, 즉 월 75만 원이다. 전환율 6%로 잡으면 연 1,200만 원, 월 100만 원까지 올라간다.

전환율을 몇 %로 보느냐에 따라 월세가 크게 달라진다. 같은 집도 전환율 4.5%와 6%는 월 25만 원 차이가 난다. 그래서 협상 자리에서 "전환율 몇 % 기준이냐"를 제일 먼저 물어보는 게 좋다.

임차인 vs 임대인, 어느 쪽이 유리한가

월세 전환은 보증금을 돌려받을 걱정을 줄이는 대신 매달 현금이 나간다. 세입자는 전환율이 낮을수록, 임대인은 월세 수입이 커지는 높은 전환율이 유리하다.

고려할 게 하나 더 있다. 기회비용이다. 보증금이 크면 세입자는 그 돈을 굴리지 못한다. 반대로 월세로 돌리면 매달 지출이 생기지만, 보증금을 줄인 만큼 현금을 굴릴 여지가 생긴다. 금리가 높을 때는 보증금을 크게 잡는 쪽이 유리한 경우가 많다.

계약 전에 확인할 것

1. 현재 기준금리를 확인해 법적 최대 전환율을 산출한다
2. 인근 단지 실제 전환율을 조사해서 시장 기준을 파악한다
3. 전환율을 계약서에 서면으로 명시한다
4. 월세만 보지 말고 보증금·관리비 분담 조건까지 한꺼번에 협상한다

구두로 "대충 5%" 하고 넘어가면 나중에 분쟁이 난다. 전환율과 기준 금액을 계약서에 명확히 적어두는 게 안전하다.

FAQ

Q. 전월세 전환율은 몇 %가 정상인가요? 법적으로는 기준금리 + 3.5%포인트를 넘을 수 없습니다. 실제 시장에서는 5~6% 수준으로 계약되는 경우가 많습니다.

Q. 전세를 월세로 바꿀 때 법적 제한이 있나요? 임대인은 전환율을 기준금리 + 3.5%포인트 이상으로 정할 수 없습니다. 이를 넘으면 임차인이 조정을 요구할 수 있습니다.

Q. 보증금과 월세 중 뭐가 더 나은가요? 금리가 높고 월세 부담이 크면 보증금을 크게 잡는 게 유리할 수 있습니다. 반대로 현금 유동성이 필요하면 월세 전환이 낫습니다. 본인 상황에 따라 달라집니다.

Q. 전환율은 어디서 확인하나요? 인근 단지의 최근 전월세 실거래 데이터를 보면 평균 전환율을 알 수 있습니다. 국토부 전월세 실거래가 공개 자료를 참고하면 됩니다.

결론

전월세 전환율은 계산식 하나만 알면 어렵지 않다. 계약 전에 법정 상한과 시장 평균을 확인하고, 전환율을 서면으로 남기면 충분하다. 보증금 쪽이 유리한지 월세 쪽이 유리한지 헷갈릴 땐 직접 계산해보는 게 확실하다.

전세와 월세 사이에서 고민된다면 전월세 전환율 계산기로 전환율 시나리오별 적정 월세를 바로 계산해보세요. 기준금리 변화에 따른 유불리까지 한 번에 비교할 수 있습니다.