전세에서 월세로? 보증금·월세 전환 계산법 — 계약 전 따져야 할 숫자

전세 계약이 끝나갈 무렵, 집주인이 "보증금을 조금 줄이고 그만큼 월세로 받겠다"고 꺼내는 경우가 있다. 보증금을 돌려줄 여유가 없어진 집주인, 전세대출 규제에 막힌 세입자, 이런저런 사정으로 전세보다 월세를 원하는 사람들이 늘면서 이런 제안은 더 흔해졌다. 이때 전환율이라는 숫자를 모른 채 계약서에 도장을 찍으면 매달 수십만 원을 더 내게 될 수 있다. 반대로 계산만 제대로 해도 협상 테이블에서 훨씬 유리한 자리를 잡을 수 있다.

전환율, 한 줄로 정리하면

전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 일종의 연 이율이다. 보증금 2억 원 중 1억 원을 월세로 돌린다고 할 때, 전환율 5%라면 계산은 이렇게 된다.

1억 원 × 5% ÷ 12개월 = 약 41만 7천 원

즉 보증금 1억 원을 깎는 대신 매달 41만 원 안팎의 월세를 내는 계약이 된다. 전환율이 높을수록 월세는 커지고 낮을수록 작아진다. 집주인은 높은 전환율을, 세입자는 낮은 전환율을 원하는 구조다.

법이 정한 상한선, 기준금리 + 2%포인트

여기서 꼭 알아둘 게 있다. 전환율에는 법적 상한이 있다. 주택임대차보호법 시행령에 따르면 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값을 넘을 수 없다.

예를 들어 계약 시점 기준금리가 2.5%라면 전환율 상한은 4.5%가 된다. 집주인이 이보다 높은 전환율을 요구하면, 세입자는 초과분 지급을 거절할 수 있다. 기준금리는 계속 변하므로 계약 전에 반드시 계약 시점 기준금리를 확인하고 상한을 계산해보자.

실전 계산, 세 가지 경우

보증금 일부만 월세로 전환 — 가장 흔한 경우다. 보증금 3억 원 중 5천만 원을 전환하고 전환율 4.5%를 적용하면: 5천만 원 × 4.5% ÷ 12 = 약 18만 8천 원/월

보증금 전액 전환 — 보증금 1억 원을 전부 월세로 돌리고 전환율 5%라면: 1억 원 × 5% ÷ 12 = 약 41만 7천 원/월

반대로 월세를 보증금으로 되돌릴 때 — 월세를 보증금으로 환산하는 방향에는 법적 상한이 없다. 집주인과 순수하게 협의하는 영역이다. 이때는 시장 관행(보통 4~6% 수준)을 기준으로 서로 계산을 맞춰보는 게 좋다.

전환 계산, 이렇게 응용할 수 있다

전세보증금과 월세를 오갈 때는 두 가지 방향을 모두 계산해보는 게 좋다.

월세를 보증금으로 환산하기 — 매달 50만 원 월세를 보증금으로 바꾼다면 얼마짜리 보증금이 될까. 전환율 5% 기준, 50만 원 × 12 ÷ 5% = 1억 2천만 원. 이렇게 계산하면 "월세 50만 원이면 보증금 1억 2천만 원 수준"이라는 감각이 생긴다.

전세와 월세, 어느 쪽이 이득일까 — 전세로 살 때 보증금을 대출 없이 마련했다면, 그 목돈을 다른 곳에 굴릴 수 있는 사람에게는 전세가 유리하다. 반대로 보증금을 빌려서 쓰는 사람이라면 대출이자와 월세를 비교해봐야 한다. 정답은 없고, 본인의 자금 상황에 따라 갈린다. 다만 전환율 계산을 해두면 "지금 제안이 시장에서 비싼 편인지 싼 편인지"는 바로 알 수 있다.

계약 전에 따져야 할 숫자는 전환율만이 아니다

전환율 하나만 보고 결정하면 안 된다. 실제 계약에는 이런 요소가 함께 붙는다.

• 중개수수료 — 보증금이 줄어 거래 금액이 바뀌면 중개보수 기준도 달라질 수 있다. 계약 전에 수수료를 다시 계산해보자.
• 집주인의 월세 소득세 — 집주인 입장이지만 협상에 영향을 준다. 월세를 받으면 임대소득으로 잡히고, 규모에 따라 세 부담이 커져 집주인이 전환율을 높게 부를 이유가 된다.
• 갱신인지 신규인지 — 갱신 계약이면 기존 조건이 유지되는 경우가 많다. 반면 신규 계약이면 전환율을 처음부터 다시 협상해야 한다.
• 중도해지 조건 — 월세 계약은 전세보다 중도해지 위약금 조항이 까다로운 경우가 많다. 계약서에 명시된 조건까지 꼼꼼히 확인하자.

협상에서 유리하게 가는 법

집주인이 전환율을 부르면 그 자리에서 받아들이지 말고, 먼저 법정 상한(기준금리 + 2%포인트)을 떠올리자. 상한을 넘는 제안이면 거절할 권리가 있다. 또 보증금을 얼마나 남길지는 세입자 쪽에서도 고를 수 있다. 전환 금액을 줄이면 월세 부담은 작아지지만 그만큼 목돈이 계약 기간 내내 묶인다. 본인의 현금 흐름과 맞는 지점을 찾는 게 핵심이다.

FAQ

Q. 전환율은 보통 어느 정도인가요? 시장에서 통용되는 수준은 대략 4~6% 안팎이다. 다만 법적 상한이 기준금리와 연동되므로, 계약 시점의 기준금리를 꼭 확인해야 한다.

Q. 집주인이 법정 상한을 넘는 전환율을 요구하면 어떻게 하나요? 초과분 지급을 거절할 수 있다. 상한을 넘는 계약 조항은 효력이 제한되므로, 기준금리를 확인해 두고 계약 전에 명확히 이야기하는 게 좋다.

Q. 보증금을 줄이지 않고 전세로 유지할 수는 없나요? 계약갱신요구권(2년) 범위 안에서는 기존 조건 유지를 요구할 수 있다. 다만 임대인이 갱신을 거절하거나 조건 변경을 요구하는 경우가 있어 항상 가능한 건 아니다.

Q. 내 보증금 조건으로는 월세가 얼마가 될지 쉽게 계산하는 방법이 있나요? 링키디아의 월세 전환율 계산기에 보증금과 월세 조건을 넣으면 전환율을 바로 계산해볼 수 있다. 직접 계산기로 확인해보자.

결론

전세에서 월세로 갈아탈 때 좌우하는 건 감정이 아니라 숫자다. 전환율이 뭔지, 상한이 얼마인지, 보증금을 얼마나 남길지 — 세 가지만 정리해도 계약서 앞에서 덜 흔들린다. 계약 전에 월세 전환율 계산기로 내 조건을 먼저 계산해보고 협상에 들어가자.