전세 계약 전 등기부등본 읽는 법 — 저당권·가압류·가등기 확인 포인트

전세 계약은 수천만 원에서 억 단위 보증금을 걸고 하는 거래다. 그런데 정작 계약서보다 먼저 봐야 할 서류를 건너뛰는 경우가 많다. 바로 등기부등본이다. 전세사기 피해 사례를 보면 공통점이 하나 보인다. 계약 전에 등기부등본을 제대로 확인하지 않았다는 것. 이 글에서는 등기부등본을 읽는 순서와 저당권·가압류·가등기 같은 위험 신호를 확인하는 방법을 정리했다.

등기부등본은 세 부분으로 구성된다

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다.

표제부에는 토지와 건물의 표시가 담긴다. 소재지, 면적, 건물 용도, 대지권 비율 같은 정보가 여기 적혀 있다. 실제로 보려는 집과 주소·면적이 일치하는지 먼저 대조하면 된다.

갑구는 소유권에 관한 기록이다. 소유자가 누구인지, 어떤 경위로 소유하게 됐는지, 소유권 가등기나 가처분이 있는지가 순서대로 나타난다.

을구에는 소유권 외의 권리가 기록된다. 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 전세권, 임차권 같은 것들이다. 전세 계약에서 위험 신호를 찾는 곳이 바로 여기다.

전세 계약에서 가장 먼저 볼 곳은 갑구다. 등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 이름과 주민등록번호 앞자리까지 대조해야 한다. 등기상 소유자가 아니라면 계약을 진행해서는 안 된다.

저당권과 근저당권, 채권최고액이 핵심이다

을구에서 가장 흔히 보이는 게 저당권과 근저당권이다. 둘 다 은행 대출에 걸린 담보권이다. 차이는 채권액이 확정됐는지에 있다. 저당권은 채권액이 특정되어 있고, 근저당권은 채권최고액만 정해져 있다. 실제 대출금은 채권최고액의 80% 안팎으로 설정하는 게 보통이다.

여기서 중요한 건 채권최고액과 집값의 관계다.

• 채권최고액이 시세의 60% 미만이면 비교적 안전하다
• 60~80% 사이면 주의가 필요하다
• 80%를 넘으면 보증금 반환이 불투명한 상황으로 봐야 한다

전세보증금이 클수록 기준은 더 깐깐해져야 한다. 채권최고액에 보증금을 더했을 때 시세를 넘어서면, 집이 경매에 넘어갔을 때 배당 순위에서 밀릴 수 있다.

가압류·압류·경매개시결정이 찍혔다면

가압류는 채무자의 재산을 동결하는 법원의 임시 조치다. 등기부등본에 가압류가 한 건이라도 있으면 임대인의 금전 문제가 이미 수면 위로 올라왔다는 뜻이다. 경매로 넘어갈 가능성도 그만큼 크다. 건수가 많거나 금액이 크다면 계약 자체를 보류하는 게 맞다.

압류는 국세·지방세 체납 같은 이유로 국가나 지자체가 재산을 묶어둔 상태다. 경매개시결정이 등기된 집은 담보권이 실행되는 중이라, 새로 전세를 들어가면 보증금을 지키기 어렵다. 이런 등기가 하나라도 보이면 더 볼 것 없다.

가등기, 특히 소유권이전청구권 가등기

가등기는 본등기를 하기 위한 예비 등기다. 매매예약에 의한 가등기나 소유권이전청구권 가등기가 있는 집은, 가등기권자가 나중에 본등기를 마치면 소유권을 가져갈 수 있다. 지금 집주인과 계약해도 소유자가 바뀌면 전세계약이 흔들릴 수 있다는 뜻이다.

가등기가 보이면 가등기권자와 소유자의 관계, 본등기 가능성, 말소 예정 여부를 법무사나 변호사에게 확인해야 한다. 등기부등본만으로는 알 수 없는 부분이라 전문가 확인 없이 넘어가면 안 된다.

계약 전 확인 순서, 이렇게 하면 된다

실제 확인 절차는 단순하다.

1. 인터넷등기소에서 해당 주소의 등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람한다. 수수료는 몇백 원 수준이라 부담이 없다.
2. 갑구의 소유자와 계약자가 같은 사람인지 확인한다.
3. 을구의 근저당권 채권최고액과 시세를 비교한다.
4. 가압류·압류·경매개시결정·가등기가 없는지 확인한다.
5. 이상이 없어도 계약 당일에 다시 열람해 최신 상태를 확인한다. 계약 직전에 새 등기가 찍히는 경우도 있기 때문이다.

여기에 전세보증금 반환보증 가입과 확정일자·전입신고까지 챙기면 우선변제권 확보까지 마무리할 수 있다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 볼 수 있나요? 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있다. 등기사항전부증명서를 열람하면 표제부·갑구·을구를 한 번에 볼 수 있다.

저당권과 근저당권은 뭐가 다른가요? 채권액이 확정되어 있으면 저당권, 채권최고액만 정해져 있고 실제 채권액은 나중에 확정되면 근저당권이다. 아파트 대출은 대부분 근저당권으로 설정된다.

가압류가 있으면 무조건 계약하면 안 되나요? 무조건 금지는 아니다. 다만 임대인의 재정 상태가 좋지 않다는 신호이므로, 가압류 이유를 확인하고 보증금 규모가 크다면 계약을 보류하는 게 안전하다.

채권최고액은 어디서 확인하나요? 등기부등본 을구의 근저당권란에 금액으로 표시된다. '채권최고액 3억 원' 같은 식으로 적혀 있는데, 여기에 보증금을 더해서 시세와 비교해보면 된다.

마무리

등기부등본을 제대로 읽는 것만으로 전세사기의 상당 부분을 막을 수 있다. 보증금이 클수록 확인은 더 꼼꼼해야 한다. 계약 전에 등기부등본을 직접 열람하고, 링키디아의 전세사기 위험 진단기로 계약 조건을 한 번 더 점검해보는 습관을 들이면 좋다. 서류 한 장이 몇억 원의 보증금을 지킨다.