전세사기 피해 예방 체크리스트 10선 — 계약 전 반드시 확인하세요

1. 등기부등본 확인 — 표제부·갑구·을구 해독법

• 표제부: 건물의 주소, 면적, 용도, 건축 연도를 확인합니다. 실제와 일치하는지 꼭 체크하세요.
• 갑구: 현재 건물주(소유자)가 누군지 확인합니다. 계약하는 임대인과 일치해야 합니다.
• 을구: 근저당, 압류, 가압류 등 권리 관계를 확인합니다. 대출이 과도하게 많거나 경매 진행 중인 건물은 위험합니다.
• 최근 3개월 이내에 발급받은 등기부등본을 반드시 확인하세요.

2. 전세가율(LTV) 계산 — 시세 대비 전세금 비율

• 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매시세 × 100(%). 70% 미만이면 안전, 80% 이상이면 위험 신호입니다.
• 80%를 초과하면 집주인이 대출 상환에 어려움을 겪을 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
• 호갱노노, 네이버 부동산 등에서 최근 실거래가와 시세를 반드시 확인하세요.
• LinkIdea의 전세사기 위험 진단기에서 전세가율과 부채비율을 자동 계산해 드립니다.

3. HUG 전세보증금반환보증 가입 여부

• HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입되어 있는지 확인하세요.
• 보증 가입이 가능하려면 전세가율 90% 이하, 선순위 채권 60% 이하 등의 요건을 충족해야 합니다.
• 보증에 가입되어 있으면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 대신 지급합니다.
• 전세 계약 전 반드시 '안전한 전세 사이트'에서 보증 가입 가능 여부를 확인하세요.

4. 깡통전세 위험 판단 — 선순위 채권 총액 확인

• 을구에서 확인한 선순위 채권(근저당, 전세권 등)의 총액이 매매가의 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다.
• 깡통전세 = 집값보다 전세금+대출이 더 많은 상태. 경매 시 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있습니다.
• 선순위 전세권이 있다면 그 금액을 차감한 나머지가 내 보증금보다 커야 안전합니다.
• 집주인의 기존 대출이 과도하게 많거나, 최근 급격히 늘었다면 특히 의심해야 합니다.

5. 실제 소유자 확인 — 대리인 계약 주의

• 계약상 임대인이 등기부등본의 실제 소유자와 동일인인지 반드시 확인하세요.
• 대리인이 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하고, 소유자에게 직접 전화로 확인하세요.
• 부동산 중개사를 통해 계약한다면 중개사의 공인중개사 자격증을 확인하세요.
• 1인 가구나 사회초년생을 노린 전세사기는 주로 대리인 계약을 악용합니다.