등기부등본 보는 법 완벽 가이드 — 표제부·갑구·을구 해석법

1. 등기부등본이란? — 3개의 장으로 구성된 건물의 호적

• 등기부등본은 부동산의 권리 관계를 공식적으로 기록한 문서입니다. 건물의 호적과 같다고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
• 총 3개의 장(표제부·갑구·을구)으로 구성되어 있으며, 각 장은 서로 다른 정보를 담고 있습니다.
• 대법원 인터넷등기소에서 인터넷 발급이 가능하며, 수수료는 700원~1,000원 수준입니다.
• 계약 전 반드시 최근 3개월 이내 발급분을 확인해야 합니다. 오래된 등기부등본은 신뢰도가 떨어집니다.

2. 표제부 — 건물의 신상정보

• 표제부는 건물의 기본 정보를 담고 있습니다: 주소, 건물 명칭, 연면적, 용도(주택/상가/업무시설 등), 건축 연도 등.
• 실제 방문한 건물의 주소·면적과 표제부의 정보가 일치하는지 반드시 확인하세요. 면적이 다르거나 용도가 다른 경우가 있습니다.
• 건축 연도를 확인하면 건물의 노후도와 내진 설계 적용 여부를 추정할 수 있습니다.
• 집합건물(아파트·오피스텔)의 경우 전유부(내 집 전용 면적)와 공용부(복도·계단 등 공동 면적)가 구분되어 기재됩니다.

3. 갑구 — 소유권에 관한 기록

• 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 가장 중요한 것은 현재 소유자가 누구인지 확인하는 것입니다.
• 소유자의 성명과 주민등록번호(뒷자리 제외)가 계약 상대방과 일치하는지 반드시 확인하세요.
• 소유권 이전 등기일을 확인하면 현재 소유자가 얼마나 최근에 건물을 샀는지 알 수 있습니다.
• 여러 명이 공동 소유인 경우 모든 공동 소유자의 동의 없이 계약할 수 없습니다.

4. 을구 — 저당권과 권리 관계의 핵심

• 을구는 이 주택에 설정된 모든 권리 관계를 보여줍니다. 전세사기 예방을 위해 가장 중요하게 봐야 할 부분입니다.
• 근저당권: 은행 대출을 의미합니다. 근저당권 설정 금액이 매매가의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다.
• 가압류·압류: 채무 불이행으로 법원이 건물을 동결한 상태입니다. 이런 건물은 절대 계약하면 안 됩니다.
• 전세권: 선순위 전세권이 설정되어 있다면 내 전세가 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 지상권·지역권: 건물을 사용할 수 있는 권리에 영향을 주는 특수 권리입니다. 전문가의 검토가 필요합니다.

5. 등기부등본 확인 후 체크리스트

• 소유자 = 계약 상대방 일치 여부를 확인하세요.
• 근저당권 설정액이 매매가의 80% 미만인지 확인하세요.
• 가압류·압류·경매 개시 기록이 없는지 확인하세요.
• 선순위 전세권이나 임차권이 없는지 확인하세요.
• 건축물대장의 주소·면적과 등기부등본이 일치하는지 확인하세요.
• 등기부등본 발급일이 3개월 이내인지 확인하세요.