부동산 투자 수익률, 제대로 계산하는 법: ROI·CAP·NCR 완벽 해설

1. ROI(투자 수익률)의 올바른 계산법

• ROI = (순이익 ÷ 총투자금) × 100. 가장 기본적인 수익률 지표이지만, 단순히 '매도가 - 매입가'로 계산하면 실제 수익을 왜곡할 수 있습니다.
• 올바른 ROI 계산에는 다음 비용이 모두 포함되어야 합니다: 취득세, 중개 수수료, 법무사 비용, 대출 설정비, 리모델링 비용, 보유 기간 동안의 이자 비용과 관리비.
• 예시: 3억 원에 매입한 건물을 3억 5천만 원에 매도. 취득 비용 2천만 원 + 보유 비용 1천만 원을 포함하면 실질 순이익은 5천만 원이 아닌 2천만 원. ROI는 16.7%가 아닌 6.7%로 크게 낮아집니다.

2. CAP Rate(자본환원율)로 건물 가치 평가하기

• CAP Rate = 연간 순영업소득 ÷ 건물 가격 × 100. 건물이 1년에 벌어들이는 순수익을 건물 가격으로 나눈 비율입니다.
• CAP Rate가 높을수록 투자 대비 수익률이 높지만, 일반적으로 리스크도 높습니다. 핵심 지역 프라임 오피스는 35%, 지방 상가는 610% 수준입니다.
• 투자자라면 CAP Rate를 활용해 '적정 매입가'를 역산할 수 있습니다. 예상 순영업소득 ÷ 목표 CAP Rate = 적정 건물 가격.
• LinkIdea의 건물 가치 평가 시뮬레이터에 건물 정보와 임대 수익을 입력하면 CAP Rate와 추정 자산 가치를 자동 계산해줍니다.

3. NCR(순부채 비율)과 DSCR(부채 상환 비율) 이해하기

• NCR(Net Cashflow Ratio) = 연간 순영업소득 ÷ 연간 부채 상환액. 1.0 이상이면 부채 상환 후에도 현금이 남는 구조입니다. 은행에서 대출 심사 시 중요하게 보는 지표입니다.
• DSCR(Debt Service Coverage Ratio) = 순영업소득 ÷ (원금 + 이자 상환액). 1.2 이상이면 안정적인 현금 흐름으로 평가됩니다.
• NCR과 DSCR이 낮으면 금리 인상 시 현금 흐름이 급격히 악화될 수 있으므로, 투자 전에 금리 변동 시나리오별로 시뮬레이션해보는 것이 필수입니다.

4. 실전: 서울 소형 빌라 투자 수익률 분석 사례

• 매입 조건: 서울 외곽 15평 소형 빌라, 매매가 2.5억 원. 보증금 5천만 원, 월세 70만 원. 대출 1.5억 원(금리 3.5%, 20년 원리금균등상환).
• 연간 수익 계산: 월세 수입 840만 원 - 대출 이자 525만 원 - 관리비 120만 원 - 보유세 50만 원 - 공실 리스크(5%) 42만 원 = 순영업소득 약 103만 원.
• CAP Rate: 103만 ÷ 2.5억 = 약 4.1%. NCR: 103만 ÷ 525만 = 약 0.2. NCR이 1.0에 크게 미달하므로 사실상 마이너스 현금 흐름입니다.
• 투자 판단: 시세 차익을 기대한다면 가능한 투자이지만, 현금 흐름만 보면 적자가 나는 구조입니다. 대출 금리가 1% 오르면 연간 150만 원의 추가 손실이 발생합니다.
• 직접 계산해보고 싶다면 LinkIdea의 투자 수익률 계산기를 사용해 다양한 시나리오를 시뮬레이션해보세요.