전세사기 예방 체크리스트 — 계약 전 반드시 확인할 7가지
전세사기 위험 진단기
전세사기 예방 체크리스트 — 계약 전 반드시 확인할 7가지
전세 계약서에 도장 찍는 순간, 수억 원 보증금이 임대인한테 넘어간다. 2026년에도 전세사기 피해는 계속 나오고 있다. 다행히 막을 방법이 아예 없는 건 아니다. 등기부등본 한 장, 앱 하나, 특약 한 줄이 보증금을 지키는 열쇠다.
이 글에서는 계약 전·당일·후로 나눠 꼭 챙겨야 할 7가지를 실전 순서대로 정리했다. 링키디아 전세사기 위험 진단기를 쓰면 각 항목을 더 체계적으로 점검할 수 있다.
1. 등기부등본 — 갑구와 을구를 직접 보자
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 누구나 발급받을 수 있다. 계약일 기준 24시간 이내에 뗀 최신본을 봐야 한다.
- 갑구: 소유권, 압류, 가압류 정보
- 을구: 근저당, 전세권, 지상권 정보
근저당권의 채권최고액은 실제 대출액의 120% 수준으로 잡힌다. 채권최고액이 6,000만 원이면 실제 대출은 5,000만 원 안팎으로 보면 된다.
2. 깡통전세 판별 — 전세가율 계산이 핵심
깡통전세는 집을 팔아도 보증금을 못 돌려받는 상태다. 공식은 간단하다.
(선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 매매 시세 × 100
| 전세가율 | 위험도 | 설명 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 | 보증금 회수 가능성 높음 |
| 60~75% | 주의 | 시세 하락 시 위험 구간 |
| 80% 이상 | 위험 | 깡통전세 가능성 높음 |
실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 매매가를 찾아 계산해보자.
3. 안심전세앱으로 교차 검증
HUG 안심전세앱은 주소만 넣으면 매매 추정가, 적정 보증금, 경매 낙찰가율을 자동으로 보여준다. 2025년 5월부터는 집주인 체납 여부, HUG·HF 보증 가입 금지 여부, 전세보증 사고 이력까지 조회할 수 있다.
다세대·연립처럼 시세 잡기 애매한 주택일수록 이 앱이 유일한 무기다.
4. 임대인 신원과 세금 체납 확인
등기부상 소유자랑 계약하는 사람이 같은 사람인지 확인하는 게 기본이다. 대리인이 오면 인감증명서(발급 3개월 이내)랑 위임장을 요구하고, 임대인 본인한테 영상통화로 한 번 더 확인해라.
2023년부터 임대인 동의 없이도 국세·지방세 체납 조회가 가능해졌다. 1,000만 원 이상 체납이 잡히면 계약 해지를 고려하는 게 낫다. 세금 체납은 보증금보다 선순위로 배당되기 때문이다.
5. 계약 당일 — 재발급과 특약
계약 1~2시간 전에 등기부등본을 다시 발급받아라. 하루 사이에 근저당이 끼어들어올 수 있다.
특약에는 최소한 아래 세 가지는 넣자.
- "잔금일 익일까지 임대인은 신규 근저당·전세권을 설정하지 않는다"
- "잔금일 기준 국세·지방세 완납증명서를 제출한다"
- 계약금은 등기부 소유자 본인 명의 계좌로만 보낸다
6. 잔금일 — 전입신고 + 확정일자
잔금일 당일, 주민센터나 정부24에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야 한다. 이 두 가지가 있어야 대항력과 우선변제권이 생긴다.
효력은 처리 다음 날 0시부터 발생한다. 그래서 특약에 '잔금일 익일까지 근저당 설정 금지'를 꼭 넣어야 하는 이유다.
7. HUG 전세보증금반환보증
가장 강력한 안전장치다. 임대인 동의가 필요 없고 임차인이 혼자 가입할 수 있다. 계약기간의 절반이 지나기 전(2년 계약이면 1년 내)에 들어야 한다.
보증료는 보증금액 × 보증료율 × (남은 기간/12)로 계산된다. 서울·경기 등 지자체에서 청년·신혼부부 보증료를 지원해주는 경우도 있으니 확인해보자.
전세사기 유형별 함정
| 유형 | 수법 | 방어법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 매매가 ≈ 전세가 설정 | 전세가율 80% 이하 확인 |
| 이중계약 | 대리인이 임대인 몰래 계약 | 등기부 소유자와 영상통화 |
| 근저당 후순위 | 잔금일 밤 근저당 설정 | 특약 + HUG 보증 가입 |
| 신탁 물건 | 수탁자 아닌 위탁자와 계약 | 신탁회사 동의서 필수 |
링키디아 전세사기 위험 진단기로 체계적으로 점검하자
이 7가지를 매번 손으로 체크하는 건 귀찮은 일이다. 링키디아 전세사기 위험 진단기는 주소만 입력하면 등기부등본 분석, 전세가율 계산, 임대인 리스크 평가를 한 번에 해준다.
- 등기부등본 핵심 정보 자동 추출
- 전세가율 실시간 계산
- 안심전세앱 데이터 연동
- 맞춤형 특약 문구 추천
전세 계약은 보통 사람이 평생 하는 가장 큰 거래 중 하나다. 간단한 체크리스트 몇 개만 지켜도 웬만한 사기는 피할 수 있다. 지금 링키디아에서 내 전세 계약이 안전한지 확인해보자.