전세 계약 특약사항 작성법 — 변호사가 추천하는 7가지 필수 조항

표준 계약서만으로는 보증금을 지키기 어렵다. 전세 계약에서 진짜 보호막은 특약이다. 변호사가 실제로 추천하는 필수 특약 7가지를 작성 요령과 함께 정리했다.

표준 계약서는 기본일 뿐이다

전세 계약서는 대부분 정부 표준 양식을 쓴다. 그런데 표준 양식은 모든 사례를 다루지 못한다. 계약 당사자들이 추가로 적는 조항이 바로 특약이다. 분쟁의 90%는 이 특약을 어떻게 썼느냐로 갈린다고 해도 과언이 아니다.

특약은 계약서 본문과 같은 효력을 가진다. 형식이 자유로운 만큼, 중요한 내용을 빠뜨리면 나중에 아무리 주장해도 인정받기 어렵다. 계약 전에 미리 준비해가는 게 정답이다.

1. 보증금 반환 시기와 지연 이자

가장 기본이면서 가장 자주 싸우는 항목이다.

계약 만료일과 보증금 반환일을 명확히 적고, 반환을 미루면 지연 이자를 물린다는 조항을 넣어야 한다. 통상 연 10~20% 수준으로 약정하는 편이다. 이자가 없으면 집주인이 몇 달씩 끌어도 손해가 없어서 반환을 미루기 쉽다.

예시: "임대인은 본 계약 종료일로부터 3일 이내에 보증금 전액을 반환한다. 이를 지체할 경우 미반환 금액에 연 15%의 지연 이자를 가산하여 지급한다."

2. 근저당 말소와 선순위 채권 정리

등기부등본 을구에 근저당이 있으면, 계약 후에도 말소할 의무를 특약으로 명시해야 한다.

예시: "임대인은 입금일로부터 30일 이내에 본 주택에 설정된 근저당권 및 압류 등 일체의 권리를 말소한다."

이 조항이 없으면 임대인이 "나중에 정리하겠다"며 미루다가 보증금이 위험해질 수 있다. 계약 전에 등기부등본을 떼서 근저당 규모를 확인하고, 그 내용을 특약에 반영하는 게 순서다.

3. 임대인 귀책 사유 시 위약금

계약을 깨는 쪽이 임대인일 때와 임차인일 때를 구분해서 적어야 한다.

임차인이 계약을 포기하면 계약금을 포기하는 게 관례다. 반대로 임대인이 계약을 거부하면 계약금의 배액을 돌려줘야 한다. 이 기본 원칙을 특약으로 다시 명확히 하고, 추가로 위약금(통상 보증금의 10% 수준)을 정해두면 분쟁이 줄어든다.

4. 수선 의무와 하자 처리 기준

주택임대차보호법은 임대인이 주택을 사용에 필요한 상태로 유지·수선할 의무가 있다고 정한다. 그런데 막상 고장 나면 "입주자가 알아서 해결하라"는 집주인이 적지 않다.

수선 범위를 특약으로 나눠두자. 벽지·바닥·수도 배관 같은 주요 설비는 임대인이, 소모품 교체는 임차인이 부담하는 식으로 적어두면 나중에 서로 다른 기준으로 다투지 않는다.

5. 중도 해지 시 보증금 반환

계약 기간 중 이직이나 가족 사정으로 나가야 할 때가 있다. 이때 보증금을 언제, 얼마나 돌려받을지 미리 정해두자.

예시: "임차인의 사정으로 중도 해지 시, 임대인은 새 임차인이 입주하는 즉시 보증금을 반환한다. 단, 반환일은 해지일로부터 60일을 초과할 수 없다."

6. 갱신 청구와 증액 제한

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 청구할 수 있다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신 시 보증금 증액은 5%를 넘을 수 없다.

이 내용을 특약에 적어두면, 계약 만료가 다가올 때 갱신 요구를 둘러싼 실랑이를 줄일 수 있다. 다만 이 부분은 법이 정한 권리이므로 특약으로 새로 만드는 것보다, 법 조항을 확인했다는 점을 명시하는 정도가 적절하다.

7. 명도 시기와 원상복구 기준

계약이 끝날 때 집을 언제 비우고, 어느 수준까지 복구해야 하는지 정한다.

원상복구 기준을 "입주 당시 상태로"라고만 쓰면 분쟁이 생긴다. 벽지 변색, 바닥 긁힘 같은 일상적인 사용 흔적은 복구 대상에서 제외한다는 조항을 넣자. 사진을 찍어 계약 당시 상태를 기록해두면 더 확실하다.

특약 작성 시 주의할 점

• 임대인과 임차인 양쪽 모두 서명·날인해야 효력이 있다. 한쪽만 적은 특약은 무효다.
• 문구는 짧고 명확하게. 모호한 표현은 분쟁의 원인이 된다.
• 표준 계약서와 충돌하는 내용은 특약이 우선한다는 문구를 넣자.
• 계약 전에 확정일자와 임대차 신고도 함께 챙겨야 특약이 제 역할을 한다.
• 특약은 계약서 끝에 붙이는 부록 형태보다, 본문과 같은 페이지에 이어서 쓰는 게 효력 다툼을 줄이는 데 유리하다.
• 계약금은 계좌 이체로 보내고 이체 내역을 꼭 남기자. 현금 거래는 나중에 증명하기 어렵다.

특약이 없어서 생긴 실제 사례들

특약의 가치는 사고가 났을 때 드러난다. 자주 보이는 사례를 몇 가지 소개한다.

• 보증금 반환일을 안 적은 계약: 만기가 지나도 집주인이 "돈이 없으니 기다려라"며 몇 달을 끌었다. 지연 이자 조항이 없어서 법적 대응 외에 뾰족한 수가 없었다.
• 근저당 말소 조항이 없던 계약: 계약 후 집주인이 사업 자금을 추가로 빌리며 근저당을 새로 설정했다. 보증금이 선순위에서 밀리면서 회수에 어려움을 겪었다.
• 원상복구 기준이 모호했던 계약: "입주 당시 상태로 복구"라는 한 줄 때문에 벽지 한 장으로도 다퉜다. 사진 기록이 없어 서로 자기 말이 맞다고 주장했다.

이런 일은 드문 일이 아니다. 오히려 매년 꾸준히 반복되는 분쟁 유형이다. 특약 한 줄이면 피할 수 있었던 일들이라는 점이 아쉽다.

계약 현장 체크리스트

계약 당일 아래 항목을 빠짐없이 확인하자.

• 등기부등본 최신본에서 소유자 = 임대인 일치
• 근저당·가압류 현황과 특약 반영 여부
• 보증금 반환일과 지연 이자 조항 포함
• 중도 해지·갱신·명도 조항 정리
• 양쪽 서명·날인 완료
• 계약금 이체 내역 저장
• 확정일자·임대차 신고 일정 확인

결론: 특약은 10분이면 쓴다

특약 작성은 길어야 10분이다. 그런데 이 10분을 아끼면 나중에 몇 달씩 끄는 분쟁을 감수해야 한다. 위 7가지 조항을 프린트해서 계약 현장에 가져가자. 필요 없는 조항은 지우고, 해당되는 조항만 골라 쓰면 된다.

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