아파트 대출 한도, 이렇게 계산하면 내 한도가 보인다 — DTI·DSR과 LTV 총정리

대출 한도는 내가 원하는 금액이 아니라, 은행이 계산한 세 가지 숫자 중 가장 작은 값에서 멈춘다. LTV와 DTI, DSR이다. 이름은 들어봤어도 어느 기준이 실제로 발목을 잡는지는 계산해봐야 안다. 시세 6억 원 아파트를 예로 들어 순서대로 따라가 보자.

한도는 세 개 중 가장 작은 값

주택담보대출 한도는 세 가지 기준을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액으로 정해진다.

• LTV(담보인정비율): 집값 대비 대출 가능 비율
• DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자의 비율
• DSR(총부채원리금상환비율): 연소득 대비 모든 대출의 원리금 합계 비율

은행 창구에서 "한도가 2억 4천 나왔습니다"라는 말은 세 계산을 모두 통과한 결과가 2억 4천이라는 뜻이다. 어느 기준이 얼마나 깎았는지 모르면 금리를 낮춰도, 기간을 늘려도 한도가 그대로인 이유를 알 수 없다.

LTV: 집값의 몇 퍼센트까지

LTV는 담보가치에 비율을 곱한다. 시세 6억 원, LTV 40%라면 2억 4천만 원이다. 여기서 기준이 되는 집값은 내가 산 가격이 아니라는 점을 먼저 봐야 한다. KB시세와 감정가 중 낮은 쪽을 쓰는 경우가 많고, 시세가 조정되면 한도도 함께 줄어든다. 계약금을 넣은 뒤 시세가 빠지면 잔금 대출이 모자라는 일이 생기는 이유다.

LTV 비율도 지역과 주택 수에 따라 다르다. 수도권·규제지역은 40% 안팎, 비규제지역은 70%까지 적용된다. 같은 집이라도 어디에 있느냐에 따라 한도가 두 배 가까이 벌어진다. 정확한 비율은 정책이 바뀔 때마다 달라지니 계약 전에 취급 은행에 확인하는 게 안전하다.

DSR: 모든 빚을 합쳐서 본다

DSR는 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 원리금 총액의 비율이다. 은행권은 40%, 2금융권은 50%를 적용하는 게 일반적이다. DTI가 주담대 원리금과 다른 대출의 이자만 보는 데 비해, DSR은 신용대출·자동차할부·카드론의 원금까지 전부 포함한다. 그래서 DTI보다 훨씬 빡빡하다.

여기에 스트레스 DSR이 붙는다. 앞으로 금리가 오를 경우를 가정해 실제 금리보다 높은 금리를 적용하고, 그 조건으로 한도를 다시 계산한다. 금리가 낮을 때 계약해도 한도가 예상보다 적게 나오는 이유가 여기 있다.

6억 아파트, 실제로 계산해보면

연소득 5,000만 원, 기존 신용대출 잔액 3,000만 원(연 원리금 600만 원), 30년 만기·연 4.5% 원리금균등 분할상환을 가정하자.

1. LTV 한도: 6억 × 40% = 2억 4,000만 원
2. DSR 한도: 연소득 5,000만 × 40% = 2,000만 원. 기존 대출 원리금 600만 원을 빼면 주담대에 쓸 수 있는 금액은 연 1,400만 원
3. 1,400만 원을 30년·4.5%로 환산하면 대출 원금은 약 2억 3,000만 원

LTV로는 2억 4천까지 가능하지만 DSR에서 2억 3천으로 줄어든다. 기존 신용대출 3,000만 원을 먼저 갚으면 DSR 여유가 생겨 한도가 다시 올라간다. 대출 실행 전에 신용대출을 정리하라는 조언이 그래서 나온다.

금리보다 먼저 볼 것들

한도를 확인했다면 실제로 빌릴 때 총비용을 좌우하는 항목을 따져야 한다.

• 소득 증빙. 근로소득은 원천징수영수증, 사업소득은 종합소득세 신고서로 확인한다. 소득이 잡히지 않으면 한도 계산 자체가 달라진다.
• 기존 대출. 신용대출·마이너스통장·자동차할부까지 DSR에 들어간다. 한도 조회 전에 정리 여부를 검토하자.
• 정책 상품. 디딤돌대출·보금자리론은 은행 상품보다 금리가 낮은 대신 소득·주택 가격·LTV 조건이 따로 있다. 내 조건이 맞는지 먼저 확인하는 게 순서다.
• 변동금리와 고정금리. 금리 상승기에는 고정형이 안전하지만 기간이 길수록 금리가 높다. 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 혼합형도 선택지다.
• 부대비용. 취득세, 등기비용, 인지세, 중도상환수수료는 한도 밖에서 나가는 돈이다. 대출금으로 이 비용을 메우려 하면 계획이 틀어진다.

FAQ

Q. DTI와 DSR 중 어떤 게 더 중요한가?

DSR이다. 은행 심사에서 실제 한도를 결정하는 건 DSR인 경우가 대부분이다. DTI는 참고 지표로 보고, 최종 한도는 DSR와 LTV로 계산한다.

Q. 연소득은 세전인가 세후인가?

세전 기준이다. 원천징수영수증의 총급여액을 본다. 부부 공동명의라면 두 사람 소득을 합산할 수 있지만 주택 수와 상품 조건에 따라 달라진다.

Q. 대출 한도를 미리 조회하면 신용점수가 떨어지나?

단순 한도 조회는 신용점수에 영향을 주지 않는 경우가 많다. 다만 실제 대출 신청이 여러 건 들어가면 단기간에 신용조회가 몰려 불리할 수 있다. 한 곳에서 상담을 받고 진행하는 게 낫다.

Q. 신용대출을 갚으면 한도가 바로 오르나?

DSR 계산상 여유는 생기지만, 은행이 상환 이력을 신용평가에 반영하는 시점까지 기다리는 경우가 있다. 상환 후 곧바로 신청하기보다 상담하면서 시점을 조율하자.

결론

대출 한도는 LTV, DTI, DSR 중 가장 작은 숫자다. 집값과 소득, 기존 빚을 넣어 직접 계산해보면 어느 기준이 발목을 잡는지 보인다. 숫자를 모른 채 "은행에서 알아서 해주겠지" 하고 맡기면 계약 일정에 쫓겨 불리한 조건을 받아들이기 쉽다.

대출 한도 계산기에 시세와 소득, 기존 대출을 입력하면 LTV·DSR 기준 예상 한도를 바로 확인할 수 있다. 금리 조건을 바꿔가며 비교해보고, 여유가 있다면 아파트 시세 흐름 읽는 법도 함께 읽어보자.