전세에서 월세로 전환, 얼마가 적당할까? — 전월세 전환 계산 완벽 가이드

1. 법정 전환율이란? — 기준금리 + 2%p (최대 5.0%)

• 전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이자율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조에 따라 '존속 중인 임대차'의 보증금을 월세로 전환할 때 법정 최대 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값입니다.
• 2026년 8월 27일 금융통화위원회에서 기준금리가 3.00%로 결정되어, 법정 전환율 상한은 5.0%입니다 (3.00% + 2%p = 5.0%, 연 10%보다 낮아 5.0% 적용).
• 예시: 전세보증금 2억을 월세로 전환할 때, 5.0% 적용 시 연간 1,000만원 = 월 약 83만원이 전환 기준 금액입니다.
• ⚠️ 주의: 전환율 상한 5.0%는 '존속 중인 임대차'의 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 규정입니다. 신규 계약의 월세는 당사자 간 합의로 정할 수 있습니다. 계약 전 반드시 본인의 계약 유형에 맞는지 확인하세요. (출처: 주택임대차보호법 제7조의2 — https://www.law.go.kr, 한국은행 기준금리 — https://www.bok.or.kr)

2. 전세 → 월세 전환 계산법

• 기본 공식: (전세보증금 - 새로운 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세 (존속 중인 임대차의 전환 시 전환율 상한 = 기준금리 3.00% + 2%p = 5.0%, 2026-08-27 기준)
• 예시1 - 보증금 전액 월세 전환: 2억 × 5.0% = 1,000만원/연 → 월 약 83만원
• 예시2 - 일부 보증금 유지: 1억을 보증금으로 남기고 나머지 1억만 전환 시, 1억 × 5.0% ÷ 12 = 월 약 42만원
• 보증금을 많이 남길수록 월세 부담이 줄어듭니다. 협상을 통해 적정 보증금과 월세를 결정하세요. 신규 계약은 법정 상한이 아닌 당사자 합의로 정합니다.

3. 월세 → 전세 전환 계산법

• 역으로 월세를 전세보증금으로 전환할 때는 동일한 전환율을 적용합니다.
• 공식: 월세 × 12개월 ÷ 전환율 = 추가 보증금 (전환율 상한 5.0%, 2026-08-27 기준금리 3.00% + 2%p)
• 예시: 월세 50만원을 전환 시, 50만 × 12 ÷ 5.0% = 약 1억 2천만원의 추가 보증금이 필요합니다.
• 반대로 계산하면 현재 내가 내고 있는 월세가 어느 정도 수준인지 확인할 수 있습니다.

4. 유불리 판단 — 임차인 vs 임대인 시점

• 임차인(세입자) 관점: 전환이 유리한 경우 = 기준금리가 낮을 때(월세 부담 적음), 불리한 경우 = 기준금리가 높을 때(월세 부담 큼)
• 임대인(집주인) 관점: 전환이 유리한 경우 = 기준금리가 높을 때(월세 수익 큼), 불리한 경우 = 기준금리가 낮을 때(월세 수익 적음)
• 전세는 목돈이 필요하지만 월세 부담이 없는 반면, 월세는 목돈 부담은 적지만 매달 지출이 있습니다.
• 계약 갱신 시 최대 인상률(5%)도 고려해야 합니다. 전세의 경우 갱신 시 보증금 인상률이 최대 5%로 제한됩니다.