전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 — 계약서부터 입주 상태까지

계약은 하루, 거주는 2년. 전월세 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 할 것들이 생각보다 많다. 계약서 조항부터 입주 당일 상태 점검까지, 놓치면 나중에 후회하는 10가지를 정리했다.

계약은 단 몇 시간, 후회는 몇 년

전월세 계약은 대부분 하루 만에 끝난다. 집을 보고, 조건을 맞추고, 계약서에 도장을 찍는다. 그런데 이 몇 시간이 이후 1~2년 거주 기간의 모든 분쟁 가능성을 결정한다. 계약서에 없는 내용은 나중에 아무리 말해도 소용이 없다. 도장 찍기 전에 확인할 것이 무엇인지, 순서대로 짚어보자.

1. 등기부등본 — 소유자가 임대인과 일치하는가

계약의 가장 기본은 이 한 줄이다. 등기부등본을 떼서 소유자 이름이 계약 상대방(임대인)과 일치하는지 확인해야 한다. 집주인이 아닌 사람과 계약했다면 전세권을 주장할 수 없는 경우가 많다. 근저당, 가압류, 압류 같은 권리도 등기부등본에 모두 나온다. 근저당이 많으면 보증금이 위험할 수 있으니 규모를 꼭 확인하자.

2. 전세가율 — 깡통전세는 숫자로 걸러진다

보증금이 시세 대비 얼마나 되는지, 전세가율로 판단할 수 있다. 전세가율이 80%를 넘어가면 깡통전세 위험이 커진다. 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 뜻이다. 국토부 실거래가로 해당 단지의 전세가율을 확인하고, 최근 거래가와 내 보증금을 비교해보는 습관을 들이자.

3. 계약서 특약 — 보증금 반환일과 지연 이자

표준 계약서만으로는 부족하다. 보증금 반환일과 지연 이자 조항을 특약으로 명시해야 한다. "만료일로부터 3일 이내 반환, 지체 시 연 15% 지연 이자" 같은 문구가 있으면 집주인이 반환을 미루기가 훨씬 어려워진다. 이자가 없으면 몇 달씩 끌어도 손해가 없기 때문이다.

4. 확정일자와 임대차 신고

계약 후에는 확정일자를 받고 임대차 신고를 해야 한다. 확정일자는 보증금을 돌려받을 때 우선순위에서 앞설 수 있게 해주는 장치다. 임대차 신고는 계약 후 30일 안에 하면 되고, 이사를 하지 않더라도 신고 대상이면 꼭 해야 한다. 이 두 가지는 절차가 간단하지만 놓치면 큰일 나는 대표적인 항목이다.

5. 관리비 미납 — 입주 전에 확인하자

이전 세입자가 관리비를 밀렸다면 새로 사는 세입자가 떠안게 될 수 있다. 계약 전에 관리사무소에 문의해서 미납 내역이 없는지 확인하자. 관리비 미납 확인은 계약서에는 잘 안 나오지만, 실전에서 자주 부딪히는 문제다. 월 관리비가 얼마나 나오는지도 미리 알아두면 생활비를 계획하기 편하다.

6. 누수와 곰팡이 — 벽지 위가 아니라 벽지 안

벽지 상태만 보고 판단하면 안 된다. 욕실, 주방, 베란다의 물때나 곰팡이 흔적, 창틀 주변의 변색을 유심히 보자. 누수 흔적은 보통 겉으로는 티가 안 나다가 장마철에 드러난다. 입주 전에 집주인에게 누수 이력이 있었는지 묻고, 있으면 하자 보수 조항을 특약에 넣자.

7. 전기·가스·수도 — 계약 전에 직접 열어보기

콘센트가 작동하는지, 가스 렌지에 불이 붙는지, 수도 압력이 정상인지. 보통 집을 볼 때는 이걸 확인하지 않는다. 그런데 입주하고 나서야 안 되는 걸 발견하면 수리 문제를 두고 실랑이를 벌여야 한다. 집을 볼 때 전기, 가스, 수도는 꼭 직접 테스트하고, 작동 여부를 계약 조건에 반영하자.

8. 입주 상태 기록 — 사진은 최고의 증거

계약 당시 상태를 사진과 영상으로 남겨두자. 벽지 스크래치, 바닥 긁힘, 가구 흔적까지 전부 찍어둔다. 나중에 원상복구를 두고 다툴 때 사진이 가장 강력한 증거가 된다. 사진을 찍은 날짜가 나오도록 스마트폰 기본 카메라로 찍고, 클라우드에 백업해두면 더 안전하다.

9. 소음과 층간 문제 — 낮과 밤, 두 번 가보기

소음 문제는 방문 시간대에 따라 완전히 다르게 느껴진다. 낮에만 보고 계약했다가 밤에 윗집 소음 때문에 고생하는 경우가 많다. 가능하면 낮과 밤 두 번 방문해 주변 도로 소음과 층간 소음이 어느 정도인지 확인하자. 옆집이나 윗집이 어떤 상황인지도 부담 없이 물어보면 도움이 된다.

10. 계약금 송금 — 이체 기록을 남겨라

계약금은 현금보다 계좌 이체로 보내는 게 훨씬 안전하다. 이체 기록은 계약 당사자와 금액을 증명하는 핵심 자료다. 만약의 사고가 났을 때 이체 내역이 없으면 계약금을 냈다는 사실조차 입증하기 어렵다. 보증금, 계약금 모두 이체하고 거래 내역을 별도로 저장해두자.

계약 전 체크리스트로 마무리

위 10가지를 계약 현장에서 다 기억하기는 어렵다. 이 글을 프린트하거나 핸드폰에 저장해서 계약 당일 하나씩 확인하는 걸 추천한다. 등기부등본과 전세가율 같은 사전 조사는 계약 며칠 전에 끝내두고 현장에서는 계약서 조항과 주택 상태에 집중하면 된다.

계약 전에 내 보증금이 안전한지 먼저 확인하고 싶다면, 링키디아의 전세사기 위험 진단기를 활용해보자. 국토부 실거래가 기반으로 전세가율과 깡통전세 위험을 간단히 진단해볼 수 있다. 몇 분이면 충분하고 계약 전 사전 조사로 딱 맞는 도구다.