주택 임대차 보호법 핵심 정리 — 계약갱신청구권·전월세상한제·확정일자

1. 계약갱신청구권 — 2년 더 살 수 있는 권리

• 계약갱신청구권이란 임대인이 계약 갱신을 거절하더라도 세입자가 1회에 한해 2년 더 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
• 최초 계약 기간(보통 2년)을 채운 세입자라면 누구나 행사할 수 있습니다.
• 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 통보해야 합니다.
• 단, 세입자가 3기 이상 월세를 연체했거나, 집주인이 실거주를 원하는 경우 등은 갱신이 거절될 수 있습니다.
• 실거주 목적 계약 해지는 계약 만료 6개월 전부터 3개월 전까지 통보해야 하며, 1회에 한해 행사 가능합니다.

2. 전월세상한제 — 인상률 5% 제한

• 계약을 갱신할 때 임대료(전세보증금 또는 월세) 인상률은 연 5%를 초과할 수 없습니다.
• 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약부터 적용됩니다.
• 5%는 연간 기준입니다. 2년 계약 갱신 시 최대 10.25%(복리)까지 인상 가능하지만, 대부분 5% 단일 적용이 일반적입니다.
• 상한제 적용에도 불구하고 집주인이 부동산 시세를 이유로 과도한 인상을 요구하는 경우, 한국부동산원에 조정을 신청할 수 있습니다.

3. 확정일자와 대항력 — 보증금 보호의 핵심

• 확정일자란 계약서에 관할 주민센터에서 계약 체결일을 공증받는 제도입니다. 확정일자를 받으면 이후에 설정된 저당권보다 우선 변제받을 권리가 생깁니다.
• 대항력: 전입신고(확정일자) + 실제 거주를 하면 새로운 집주인에게도 전세 계약의 효력을 주장할 수 있습니다.
• 전세의 경우 확정일자를 받으면 경매 시 우선 변제권(최우선 변제금 + 일반 우선 변제)이 인정됩니다.
• 월세의 경우도 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 임대차 보호법상 월세 세입자도 일정 금액을 우선 변제받을 수 있습니다.
• 계약 체결 후 반드시 전입신고와 확정일자를 동시에 받으세요. 주민센터 방문 시 5분이면 처리 가능합니다.

4. 세입자가 알아야 할 기타 중요한 권리

• 임대차 계약 기간: 최소 2년(주택의 경우). 계약 기간 중 세입자는 중도 해지가 어렵지만, 집주인은 특별한 사유 없이 해지할 수 없습니다.
• 월세 연체: 3기(3개월) 이상 월세를 연체하면 집주인이 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
• 보증금 반환: 계약 만료 후 보증금은 원칙적으로 즉시 반환되어야 합니다. 집주인이 지연 시 연 12%의 지연 이자가 발생합니다.
• 중개보수: 계약 체결 시 지급하는 중개수수료는 법정 요율표에 따라 계산되며, 영수증을 반드시 발급받아야 합니다.
• 하자보수: 입주 중 발견된 하자(누수·곰팡이·전기 문제 등)는 집주인이 부담해야 합니다. 단, 세입자의 과실로 발생한 경우는 제외입니다.